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站内公告：
2024-03-11 12:58:55
（一）统一签订业务用房购置协议。由区农业局与各镇政府签订业务用房购置协议，双方签字盖章后生效，协议一式三份，双方各执一份，另一份存档备案，协议中必须明晰产权，各项目镇要有业务用房明晰产权的党委会议纪要。协议由区农业局人事科教股统一起草，下发各项目镇，各个镇业务用房建设总资金为20万元（中央预算内投资15万元，地方政府配套5万元），用于购置业务用房及装修。购置业务用房时，要按照前期我局到各项目镇了解业务用房建设选址时双方确定的方案要求进行购置，购置业务用房总面积要达到120平方米，确保有办公室、培训室、检测室、农技服务大厅。
（二）统一业务用房装修标准。各项目镇应在2013年8月31日前全面完成业务用房装修，9月完成设备安装和调试，10月投入使用，迎接检查验收。装修内容包括墙面要钢化涂料刷白，地面要铺新地砖，门窗要改建，重新布置电网线，电网线要排列整齐，插座、照明设备及电话等要重新安装齐备，检测室要修建实验平台及通水、通电等，具备检测实验条件，同时安装好排污管道，便于污水排放，总之要符合装修方案及检测验收标准，具体装修方案及预算由项目镇自行设计。
（三）统一形象标识。农技服务大厅门面和室内背景墙形象标识由区农业局牵头统一制定，由各镇自行装修，但要符合方案要求。室内张贴的职责、制度牌、政策宣传栏及地方特色农业宣传栏等也由区农业局牵头统一设计，其中职责、制度和政策等内容由区农业局提供，地方特色农业宣传资料内容等由各项目镇提供。农技服务大厅门面、室内背景墙形象标识及职责、制度牌等，由区农业局交由广告公司设计，设计产生的相关费用由10个项目镇分摊，列入各镇本项目资金预算。另外区农业局统一联系的广告公司还具备形象标识、职责牌、制度牌等的制作与安装能力，各镇可自行选择是否将统一形象标识、职责牌、制度牌等的制作与安装交予该广告公司办理，也可由其他广告公司制作安装，具体选择哪家制作安装单位由各镇自行决定。
（四）统一监管。各镇在业务用房的装修过程中要落实专人负责、现场监督，对装修材料要进行质量检查，对做工粗糙等不符合要求的及时整改。区农业局作为基层推广服务体系建设项目的实施单位，有义务对10个项目镇实施进行全程监管。区农业局将不定期对各镇装修现场进行检查，对监督不力，装修质量存在问题及进度缓慢的镇，进行通报。
（五）统一竞争性谈判确定装修施工单位。各项目镇结合本镇情况制定细化方案与装修预算报区农业局审批。细化方案需由项目镇出正式文件，并经镇长签字盖章后上报区农业局人事科教股审批备案。竞争性谈判工作由各项目镇自行组织，按竞争性谈判程序确定施工单位，竞争性谈判时应邀请区发改局、区财政局、区农业局及镇纪委现场监督，以确保整个竞争性谈判过程合法。
（六）统一评审。项目实施完成后，由项目镇申报验收报告，区发改局、区财政局、区监察局、区审计局、区农业局等部门组成检查验收组进行检查验收。对验收不合格者要求限期整改，直到合格为止。整改产生的费用由项目镇与施工单位协商，若是施工单位的责任，整改费用由施工单位承担，若不是施工单位责任，由项目镇承担。项目验收合格后，由区发改局、区农业局出具验收报告，验收小组成员签字后生效。全区10个镇项目均完成后，按省市通知时间迎接省发改委、省农业厅、市发改委、市财政局、市农业局等部门验收。
二、合理设置业务用房。
建议10个项目镇根据自身实际情况，向镇政府购置现有的办公用房及门市进行改造装修成办公室、培训室、检测室、农技服务大厅。在业务用房设置上要合理，办公室、培训室、检测室尽量集中，农技服务大厅尽量设置在街面上，以便于农民咨询，提供更好的服务。
三、建设资金拨付方式。
为确保建设资金使用安全，全部用于业务用房建设，各项目镇要建立项目实施专项账户、专人负责，并由镇纪委监督，严肃财经纪律，保证项目资金专款专用。项目资金拨付分两次：一是在区农业局与项目所在镇政府签定购置业务用房协议后，区农业局一次性划拨5万元到项目镇政府指定的专项账户，作为预拨资金；二是待装修完成后，由各项目镇提出申请验收报告，区上检查验收组根据项目实施方案要求检查验收，检查验收合格后，项目镇凭验收报告和相关票据，由区农业局再次划拨剩余的10万元，作为购置和装修费用。省上项目要求地方配套5万元，按照区政府座谈会议精神，由各项目镇落实配套。20万元项目资金，必须全部用于业务用房建设，不能挪作他用。
四、配套设施安装齐全。
各镇要按照实施方案对业务用房进行装饰装修，确保所有的办公设备全部用于业务用房建设。各项目镇要加强业务用房制度建设和文化建设，在办公室墙上张贴区基层农技推广服务站主要工作职责、区基层农技推广服务站站长岗位职责、区基层农技推广农技人员工作职责、区基层农技推广服务站考勤制度、区基层农技推广服务站农技人员工作日志制度、区基层农技推广人员聘用制度、区基层农技推广多元推广制度、区基层农技推广责任制度、区基层农技推广工作绩效考评制度；在培训室墙上张贴区基层农技推广人员培训学习制度及农技推广科技成果宣传图；在检测室墙上张贴检测人员工作职责及检测室注意事项；在农技推广服务大厅墙上张贴《中华人民共和国农技推广法》政策及地方特色农业宣传资料。项目方案中要求给各项目镇配置10万元仪器设备设施，全部由区农业局打报告统一向区政府采购中心采购。通过采购中心采购的空调、电脑、桌椅等设备，应全部安装到相应的业务用房中，按要求调试到正常使用状态，设备设施不得挪作他用。
[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL—YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在2016年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
（2）2016年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
（3）2016年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
（4）2016年8、9月续销。
（5）2016年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。
（6）2016年11、12月续销（活动促销）。
（7）2017年3月完成配套及室内装饰；参加2017年春季房展会准现房促销。
（8）2017年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
（9）2017年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
结语：
[关键词]运营模式；盈利模式；房地产电商综合平台
[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105
1 引 言
房地产业正进入“白银时代”，房屋销量下降，市场竞争加剧；同时，“90后”正逐渐加入房地产消费群体，他们具有明显的网络消费特征。市场变化促使房地产电商迅速发展，房地产电商综合平台是互联网+房地产的新型营销模式，改变了传统房地产电商模式，试图为购房者、开发商、中介搭建一个透明交易平台，为房地产电商探索出新方向。
1994年，张健坤等提出房地产网络营销概念[1]，之后我国兴起了研究房地产营销新模式的热潮。易勇等（1999）指出房地产网络营销24小时全天候服务、买卖双方可互动交流等优势；[2]有学者将优势总结为时空限制少、沟通效果强等。[3]2001年，陈东锦提出房地产网络营销有整合营销和软营销优势[4]，使研究重点转向房地产网络营销与传统营销整合；[5]余建国等人认为应将传统营销与网络营销整合在一起开展房地产电商。[6]房地产电商发展迅速但效益不佳，由此房地产网站盈利模式与绩效引起学者关注[7-8]，部分学者使用数据包络分析法对房企电子商务绩效进行评价。[9]张蓓蓓从房地产电商构建者角度，将房地产网站划分为房地产公司自建网站、房地产业门户网站、综合网站房地产栏目等；[10]而陈林杰（2015）则认为房地产电商类型有媒体电商、渠道电商与交易电商。[11]综观我国房地产电商相关研究，大都以传统房地产电商为研究对象，鲜有关于新兴房地产电商综合平台运营模式的研究。有鉴于此，文章从房地产电商综合平台运营模式出发，通过介绍平台业务类型与盈利模式，指出几点不足并提出改进建议。
2 房地产电商综合平台运营模式
房地产电商综合平台模式即搭建网络平台或开发App，与地产商合作获得新盘信息，在平台上；同时与经纪公司合作，给原本只从事二手房的经纪人提供新建房源信息，使其在二手房业务基础上向购房者推广新房的模式。综合平台对开发商、二手房业主、经纪人、购房者进行整合；建设网站、App、搜索引擎、微信公众号等多样化营销渠道；提供线上搜索咨询，线下看房签约服务；并新设经纪人评分等增值服务，为购房者打造线上查询房源信息、初步达成购买意向，线下看房并做出决策签约的全新购房体验。房地产电商综合平台运营模式如图1所示。
图1 房地产电商综合平台运营模式
综合平台资源整合途径主要有以下几种。
2. 1 签约经纪人带入客户、房源信息
平台最初资源积累选择从资源丰富的经纪公司入手，组建团队调查拜访经纪公司，并与其签署合作协议。之后，合作经纪公司经纪人在平台注册，分享购房者、房源等信息，为平台带入资源。
2. 2 开发商、业主投入房源
综合平台与开发商、商谈判，承诺按效果收费，与开发商、商合作，获取楼盘资源在网站或App上。同时，平台规定业主上传房源信息免费，吸引业主将房源聚集至平台或App上进行交易，帮助平台整合零散的二手房信息。
2. 3 用户流量带入数据资源
用户流量随平台的发展逐渐增多，能够收集大量客户浏览、需求数据。在大数据时代，平台通过处理数据，分析市场变化，能够及时调整平台运营方向。[12]
3 房地产电商综合平台盈利模式
3. 1 为开发商做宣传推广，收取佣金
综合平台与开发商约定按推广效果收费，收费标准有两种：一种是平台承诺提升一定百分比成交率，开发商按照平台提升的百分比支付佣金；另一种是如果平台没有完成承诺成交率提升比例，则开发商根据平台推广增加的成交套数付费。交易成功后，平台抽取较小比例佣金作为推广费，将大部分佣金交付给经纪公司，作为经纪人服务佣金。
3. 2 开展团购活动，收取服务费用
综合平台与开发商达成协议，拿到多于线下的房价优惠，如购房款优惠三万元等，然后平台利用房价优惠开展团购活动，如交一万抵三万、交五千抵一万等，吸引购房者注意。购房者参加团购活动缴纳的保证金，开发商不再收回，而是作为平台推广服务费。
3. 3 投放相关广告，收取广告位租赁费
综合平台与房地产公司合作，将其广告在平台上，收取广告位租赁费用。广告位置、篇幅不同，平台对应收取的广告费有所差别。
3. 4 以二手房佣金为本金，进行金融理财
综合平台规定二手房业主、购房者可免费使用二手房交易产品，但要求他们通过平台电子金融产品交付佣金，如房多多的佣金宝。电子金融产品承担支付宝等类似第三方角色，在签订买卖合同时，买方/卖方签订《佣金代收代付协议》，并将佣金提前支付到平台。之后，平台再分阶段支付给经纪人：如网签后，支付50%佣金；过户后，支付40%佣金；交房后，支付10%佣金。在分阶段支付期间，综合平台以佣金作为资本，做金融理财赚取收入，积少成多，积累财富。
4 房地产电商综合平台业务类型
4. 1 新房销售
新房销售业务覆盖新房、写字楼、别墅等，交易流程如图2所示。首先平台与开发商合作，获取最新楼盘信息在平台上；然后对楼盘信息分类加工，推送在网站或App上，开展互联网推广工作。综合平台推广方式有：与分类网站合作，增加平台流量；购买关键词，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社会化媒体进行项目推广等。购房者可随时通过平台网站、App搜索房源信息，并自主选择联系经纪人，咨询申请看房。经纪人收到看房申请后，将客户信息提交至系统记录，为购房者展示房源、推荐置业顾问；在后期购房过程中，平台还会跟进购房进度，提供相关咨询服务。
图2 新房交易流程
4. 2 二手房买卖
平台与经纪公司合作，签约大量经纪人，汇聚二手房房源信息；同时，平台规定个人业主在平台上房源信息免费，可随时与购房者联系，吸引业主委托平台卖房。购房者使用App或网站搜索、选定房源后，与经纪人或业主联系看房谈价，完成购房交易。期间，平台有业主服务团队帮助业主拍摄房源照片、打理房源；并有专业服务团队全程跟进购房者的购房流程，包括签约交付定金、申请贷款、代办过户等。
同时，综合平台为经纪人提供大量的新房资源，使经纪人不仅能为购房者推荐二手房，而且可以推荐新房，实现“一二手联动”。[13]
4. 3 金融产品
4. 3. 1 为购房者提供金融信贷产品
平台为购房者提供认筹金经营、首付贷款等金融产品。认筹金经营将购房者缴纳的认筹金作为投资，提供比银行利率高的收益。针对首付款不足的购房者，平台增设首付贷款服务，并且缩短了信贷审批时间。
4. 3. 2 为开发商提供融资服务
平台汇聚收到的认筹资金、团购押金等，以信托方式给开发商提供大量资金，帮助其以更低成本、更快速有效的途径填补开发资金空缺。
4. 3. 3 为经纪人提供电子佣金结算产品
综合平台开发电子佣金结算系统，将经纪人完成的交易即时登记，经纪人带看记录、达成交易纪录在结算系统中一目了然。一旦交易完成，平台立即通过结算系统结付佣金，方便快捷。
4. 4 增值服务
平台的增值服务有：①房产网络资讯，平台利用大数据分析房地产市场，为用户提供最新房地产资讯；②经纪人打分评级，鼓励用户对经纪人的带看次数、响应速度、服务专业度等打分，分数决定经纪人等级、享用平台信息权限；③移动社区增值服务，服务内容涉及线上购物、物业、家政等，将电子商务带进购房者日常生活。[14]
5 房地产电商综合平台的不足
5. 1 综合平台的推广效果不易明确
开发商按照综合平台提升成交量付费，但影响房地产成交的因素多种多样，开发商不易辨别电商综合平台的推广效果。有的电商综合平台买通置业顾问，截留案场正常销售数据；或者经纪人案场外死守售楼处门口，截留正常到访客户；个别中介买通置业顾问，导出购房者数据；平台与营销经理合作，集体数据造假，甚至包抄竞品楼盘，安排中介人员拦截目标客户等问题频发，开发商在大量来客数据中很难辨别电商综合平台的有效业绩信息，致使案场管理混乱，开发商营销成本增加，不利于双方长期合作。
5. 2 购房者需要体验，网络营销提供的体验不足
由于房地产产品价值量大，在做出决策前，购房者需要对房源的周边环境、楼层、户型、朝向、小区位置等做多方面的调查体验，了解房屋质量，充分感受房屋舒适程度。综合平台虽然可以展示房地产的外形和结构，却不能为购房者提供亲身体验服务。在现场看房前，购房者从App或网页上获取的房源信息不足，从网络营销渠道获得的购买依据有限。因此，综合平台难以满足购房者多方面需求，存在继续改进的空间。
5. 3 平台业务相对单一，经营风险较大
虽然大型房地产电商综合平台已经开展新房、二手房等多项业务，但多数新建的综合平台仍以新房销售为主，业务内容相对单一。在“白银时代”，市场整体状况不好，开发商前期高估市场，拿地过多导致资金链紧张，供过于求的市场状态促使开发商与平台合作，以达到快速消化存量房，回笼资金等目的。此时，综合平台以新房业务为主，能够帮助平台快速发展。但随着存量房消费，供需达到平衡，平台新房业务量将减少。若平台依然以新房为主，不重视二手房等业务开展，经营风险较大。
5. 4 注册用户参与活动积极性低
由于网络信息不全面、购房者对房地产中介印象较差，用户注册App后，对综合平台组织的活动积极性比较低，参与比率不高。如房地产电商综合平台开展的交1万抵3万等团购活动，由于需要购房者先期交1万元给平台，导致购房者非常抵触，活动效果不佳；而平台日常组织的认筹送小礼品等活动，由于礼品价值不高，难以抵消网上认筹风险，导致购房者兴趣不大，推广效果不好。
5. 5 其他类型房地产电商整合转型，市场竞争加剧
综合平台发展迅速，成熟的模式、大量的利润吸引其他类型房地产电商转型。而综合平台的核心技术没有申请专利，技术模拟容易，行业进入成本低廉，使得市场竞争加剧。原本只做二手房的房地产电商开始涉入新房推广领域，如安居客等；仅以广告为主要盈利模式的房地产电商也逐渐向电商综合平台靠拢，如搜房网等；此外，如房谱网等同类型的综合平台正在建立，房地产电商正在向相似的渠道模式发展，竞争者逐渐增多，市场竞争日益激烈。
6 对策与建议
6. 1 实行抢客模式，实现中介相互监督
开发商在案场实行联合、公平竞争，谁先抢到客户谁接待，利用多家公司相互监督来断绝数据造假、截留散客信息等问题。如在同一个案场内，A公司的张三卖给中介的客户，可能是B公司的李四接待的，中介向开发商提交成交信息后，客户信息与其他公司提交的信息重叠，则中介公司买入散客信息就会暴露。一旦发现有购买散客行为，开发商实施严厉的惩罚措施，能够提升开发商辨别平台推广效果的能力。
6. 2 采用新型房源信息载体，提升体验效果
房地产电商综合平台在向购房者推广房源时，不应局限于照片展示、文字描述，应积极改进信息加工技术，加入新兴科学技术，如flas、视频、Web 3D虚拟全景展示技术（Imaged-based VR）、几何式虚拟现实展示技术（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系统展示技术等，打造电子沙盘，多方位、多角度展示房产信息，为购房者打造身临其境的体验和感觉，实现信息传递效率最大化。
6. 3 多项业务同时开展，分散风险
中国很多城市二手房市场潜力巨大，如北京、上海、广州等，综合平台开展二手房业务有很大发展空间。所以，房地产电商综合平台在继续发展新房业务的基础上，应重视二手房交易，整合中小型经纪公司，并争取与大型经纪公司合作，鼓励业主通过平台交易，全力汇聚二手房房源，构建线上二手房交易闭环，努力建立多项业务共同发展的线上交易市场，分散风险。
6. 4 小活动与大活动交替开展，采取多种推广方式
在推广过程中，平台可不时组织小型活动，如送小礼品、认筹抽奖活动等，使楼盘信息不间断传入购房者手中，提升购房者对楼盘的关注度。同时，平台可收集分析大数据，汇总对楼盘感兴趣的用户人数，当人数达到一定数量时，组织举办大型优惠活动，营造热烈的购房氛围，刺激潜在购房者快速认筹。此外，面向不经常登录平台的注册用户，平台还可采取打电话、发信息、发微信朋友圈、发微博等多样化推广方式。
6. 5 打造房地产电商综合平台品牌，提高行业进入壁垒
在激烈的市场竞争中，房地产电商综合平台应提供精准房源信息，规范经纪人服务，提高服务质量，提升用户满意度，将注册用户转变为忠诚客户，建造真实的房地产交易平台，打造平台品牌，形成口碑传播与品牌优势。同时，平台应积极利用新兴科学技术，不断更新改善网络基础设施与技术手段，并对核心技术、网络设施技术等申请专利，提高行业进入壁垒与成本，提升平台竞争优势。
参考文献：
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关键词：房地产全过程营销 促销组合
随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。
一、 我国房地产营销主要存在的问题
市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
价格策略单一陈旧。从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。
促销策略单一。从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。
营销近视症。急于求成的“营销近视症”，左右了房地产营销的发展。营销的过程是一个产品推销、引导过程，是一种提炼。急于求成的心理追求，使发展商常常把营销和热销等同。这是一种十分明显的误区，或者说是“营销近视症”！跟踪一些项目的销售过程，不难发现大多数企业都存在着深浅不一的营销近视症：价格近视症，为了得到利润最大化，忽略了房地产的增值空间；节奏近视症，整个楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津；效应近视症，片面地运用营销技巧来产生效应，项目面市无计划，前后矛盾。
二、 解决问题的对策
1、注重市场调研，实施全过程营销。房地产全过程营销就是市场营销贯彻房地产从选址、设计、施工到竣工销售及物业管理的全过程。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期市场调研和策划，实行全过程营销。轰动上海楼市的“沙田花园”，曾以两个月完成了整个小区4万多平方米商品住宅的主体销售，原因是其在上海市中心率先建造了多层电梯房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入，在建房前就明确了如何卖，卖给谁的营销思路，所以成为上海比较成功地完成全过程营销的第一个案例。
2、实行动态价格策略。在营销组合中，价格调整是最为便捷，最为有效的手段。房地产同样也不例外，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的80%--90%是在价格上做文章。因此，房地产销售要根据市场的现实情况，择机调整房价，以提高楼盘的销售速度，实现效益的最大化。
调价的时机：在市场上，最有竞争力的手段是降价。对于竞争者的降价，有两个标准，一是销售期，二是销售率，二者必须同时考虑。一般来说，一般楼盘的销售期通常为4-8个月，销售期两个月左右有调价的必要。同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。比如当销售期仅三四周即达到30%的销售率时，就有了调价的必要。若三成的销售率经过了很长的时间才达到，此时调价危险性较高。应分析消费者的接受程度，如果销售缓慢的原因在于价格，则维持价格是较优选择。除非希望制造热销的假象，引发消费者的逆反心理。
例如：1998年深圳好景豪园即成功地运行了此策略。当时是在1997年深圳房地产热过后的调整期，市场价格齐跌，多数开发商都在寻思如何体面地降价或多送几份大礼以吸引人气。好景豪园在充足的市场调查后，确认聘请国外著名景观设计专家精心营造的小区环境和其永无遮挡的海景对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“好景豪园现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！当然，这种方法开发商要承担相对较大的营销风险。
调价的模式：目前，市场上有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。工程进度模式指项目价格调整主要依据工程进展。按工程进度进行价格调整要把握以下几点：项目开工未久。项目形象尚无法展示，价格也最低。此时，采取内部认购方式，其主要目的是试探市场、检验项目定位是否正确。项目开始公开发售。项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略调整价格，客户抗拒心理一般不大。项目封顶。标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能成分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格，消费者也能理解，对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善，一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式指主要依据销售进展机动灵活地调整价格。一般来说是在项目聚集了十足人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不高价购买甚至错失良机！
不同销售状况下的价格调整策略：旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内首出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，开发商可以适当提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定。如北京国际友谊花园刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目的开发商随即全面提升6%，取得销售业绩与收入同步增长的良好局面。
滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标。这时，开发商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位（包括优惠车位），或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增加“人气”以扩大自己的客户群。
3、有机的促销组合策略。房地产促销组合是指企业将人员推销、广告、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起，以求达到最佳的促销效果。
房地产促销组合的特点。促销组合是一个动态组合。有的时候，一种效果好的促销手段在环境发生变化后，可能会成为一种效果差的促销手段。由于房地产建设周期较长，企业所面临的内外环境可能发生变化，那么企业所选取的促销组合策略也应随着调整。促销组合的不同促销方式具有相互推动作用。不同的促销方式互相配合，能相互弥补彼此的缺点，正向叠加其优点，互相推动，产生良好的促销效果。促销组合是一种多层次组合。每种促销方式都有许多种促销手段可供选用，进行促销组合就是适当地选择各种促销方式。因此，房地产促销组合是一种多层次的策略。
选择促销组合应考虑的因素。房地产产品特性。不同的房地产产品特性，其面对的目标顾客不同，所采用的促销组合不同。如别墅就要针对高收入讲究舒适、享受的目标顾客，主要采用人员推销策略；而普通住宅就要采取广告、公关、销售促进等为主要促销手段。
市场竞争状况。开发商在制定营销方案时，不仅要考虑市场状况，而且要考虑竞争者的促销策略，这样才能出奇制胜，达到良好的促销效果。
房地产建设的不同周期。房地产产品建设从选址直到完工，一般需要2-3年的时间，在次期间宏观环境与微观环境都会有较大变化。在建设不同时期，所采取的促销手段也就不同，如建设初期，主要采用广告形式，树立楼盘形象；而在楼盘开盘前，取得了销售许可证后，这是产品的强销期，就要强化促销效果，各种促销手段齐用，形成一种立体性的攻占市场的霸势，以取得较好的销售业绩。
企业的促销费用。促销费用制约着促销方式的选择， 企业应根据促销预算，合理地选择促销方式，达到投入少收入大的效果。
4、处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的关系。导入区域包括了广告、包装等对外宣传手段，积聚人气的导入是重要的第一步；较好的包装、广告等吸引了众多的购房者，如何培育有效购房队伍以及拿出怎样的售房方案，这应该是营销方案的核心；运作区域人员素质是关键，营销操作人员的水准直接影响到成交量，因此，要强化营销人员的培训，确保营销方案的执行。
作者单位：石家庄信息工程职业学院
参考文献：
近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，加强领导
整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。
整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。
整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。
建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。
二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为
各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。
（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为
各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。
未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。
未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。
（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为
要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为
《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。
已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。
（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关
各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为
要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。
要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。
各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。
房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。
（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为
各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。
房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（七）完善相关制度，规范中介行为
加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。
房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。
三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立
要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。
推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。
四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识
各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。
五、转变政府职能，实行政务公开
各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。
要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。
各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
太阳能热水系统是一种重要的可再生能源利用技术，技术成熟、经济性好，推广应用太阳能热水系统，对于减少矿物能源消耗，减少环境污染，促进节能减排，实现可持续发展都具有重要意义。
我市市区在民用建筑工程中推广应用太阳能热水系统较为广泛，在节能方面取得了明显的效益，但在应用太阳能热水系统的过程中，也存在自行无序安装，造成较多安全隐患、影响市容等问题。因此，加强市区太阳能热水系统推广应用和管理工作十分必要，也非常迫切。各区人民政府、市开发区管委会、市各部门和单位要从加快城市现代化进程的战略高度重视市区太阳能热水系统推广应用和管理工作。
市区推广应用太阳能热水系统，要坚持积极推广和规范管理并举的方针，根据国家和省有关法规政策和发展规划，加快推广太阳能热水系统在建筑中的应用，扩大覆盖面，提升应用水平，推动传统建筑向节能省地环保型绿色建筑转变。更要注重提高太阳能热水系统的产品质量和设计、施工、管理水平，着力纠正自行安装、混乱无序、影响城市景观和安全隐患等问题，使市区太阳能热水系统推广应用工作尽快步入科学合理、规范有序的轨道。
二、明确工作目标和主要任务
为迅速提升建筑物和太阳能热水系统一体化水平，市政府决定从年至年，集中利用两年的时间，对市区太阳能热水系统推广应用工作开展集中整治和规范活动。主要目标任务是：
（一）新建12层及以下住宅和新建、改建和扩建的宾馆、酒店、商业、办公等有热水需求的公共建筑，统一设计和安装太阳能热水系统。
（二）新建12层以上的住宅和有热水需求的公共建筑，采取试点形式逐步推进。年上半年，试点面不低于30%，年底试点面不低于60%；城市主次干道两侧和重点地区、景观节点的住宅，统一列入试点范围。
（三）制订出台全市建筑太阳能利用行政监督措施和可再生能源建筑利用规划，研究制订建筑太阳能利用技术导则和标准图集、施工工法。
（四）建立太阳能利用技术、产品质量管理制度和市场的筛选机制，研究进一步开放市场，扶持本地太阳能企业发展，做大做强太阳能产业。
三、集中开展既有建筑太阳能热水系统规范整治活动
从年上半年开始，市本级和都、亭湖、市开发区、城南新区要对城市主次干道、景观节点和重点地区既有建筑太阳能热水系统进行专项规范整治活动。活动由市城管局牵头，市规划、建设、房管部门配合，市、区两级联动，确保年基本完成整治任务。专项规范整治活动主要有两个方面：
（一）对已经交付使用的还未安装太阳能热水系统的已建建筑，业主需要安装太阳能热水系统的，由业主委员会、物业服务企业或原开发建设单位牵头组织实施。严格按以下程序操作：委托设计单位设计统一安装的设置方案；将设置方案报规划部门审批，报图审机构审查；按审批方案实施。
（二）对已经交付使用的已经安装太阳能热水系统的已建建筑，其太阳能集热器设置零乱的，严重影响市容市貌的，有计划分批分期进行整改。要结合老小区整治、沿街建筑平改坡、建筑装修、建筑节能、抗震加固改造等工作，将太阳能热水系统安装列入整治内容，通过多种途径争取改造资金，确保规范整治目标任务的完成。
四、严格建筑太阳能热水系统设置方式
太阳能热水系统的安装位置屋面、墙面、阳台立面等，属于房屋建筑的公共部位，该部分的权益由房屋所有权人、业主共有和共同管理。用户安装、使用太阳能热水系统，应当确保安全，不侵害他人利益和集体利益，不违反城市规划和影响市容市貌、城市景观，必须严格按照规划部门审批的规划设计方案实施。
新建建筑设置太阳能热水系统，应综合考虑场地条件、建筑功能、周围环境等因素的基础上，结合自然条件，委托有资质的单位进行专项规划设计。要根据建筑类型、使用要求，合理确定太阳能热水系统类型、集热器的安装位置、色调构图等要求，确保整齐美观、协调有序、与建筑有机结合、和谐统一。严禁破坏建筑轮廓线和建筑立面风格，不得将集热器布置于屋面最高处、屋脊处、镂空女儿墙处、电梯机房顶处等明装处。对设置于坡屋面的太阳能集热器，其型式宜采用与集热循环水箱（贮热水箱）分设的平板型太阳能集热器，其布置方式，宜采用嵌入坡屋面、紧贴坡屋面表面、下沉入坡屋面安装的布置方式；对设置于平屋面和露台的太阳能集热器，其屋面和露台四周均要设置有高度不小于900mm的女儿墙作遮挡，其布置方式，要优先采用平铺式的布置方式；对设置于阳台处的太阳能集热器，要优先采用内置式的布置方式；对设置于南立面上的太阳能集热器，必须与建筑立面方案同时设计。太阳能热水系统专项设计方案，必须与建筑设计方案同时报审。具体设计方案及标准图集依据省工程建设标准《建筑太阳能热水系统设计、安装与验收规范》、省工程建设标准站J28-《太阳能热水系统与建筑一体化设计标准图集》及我市的有关标准执行。
对本通知下发前已经实施的在建项目，应参照新建项目设置太阳能集热器的要求执行。对不符合要求且具备整改条件的，各开发建设单位要立即进行完善施工图纸的设计工作，并及时办理图纸变更的各项审批手续。对未按要求整改的不予验收通过。
本通知下发后，各开发建设单位必须按照本通知太阳能集热器设置的方式及要求，做到将太阳能热水系统作为建筑的有机组成部分，与建筑进行一体化设计、一体化安装、一体化验收。
开发建设单位要将太阳能热水系统应用作为建设项目的必要组成部分，太阳能热水系统投资列入工程概算，商品房应用太阳能热水系统列入开发成本和房价，不得向购房人单独另行收费。
五、强化太阳能热水系统技术推广认定和管理
严格执行省建设主管部门制定的太阳能热水系统评估条件和产品质量标准。新建和政府组织整治、改造的工程项目，应选用经省级以上建设主管部门授权机构推广认定的太阳能热水系统和产品，并经市建设局统一实施备案登记。确需选用本地未取得推广认定证书的太阳热水系统产品的，由开发建设单位报经市建设局组织专家认证方可使用。
加强太阳能热水系统与建筑一体化设计与审查。设计单位应按照国家和省有关标准规范以及太阳能热水系统施工图设计文件编制深度规定的要求进行设计并报审；施工图审查机构应当按照有关标准和太阳能热水系统设计审查要点的要求严格进行审查，不符合要求的项目不得通过审查。对尚未纳入试点范围12层以上的建筑，也必须设计适合工程特点的太阳能热水系统，要对设备安装位置、管路、固定件的预留、预埋等作出施工安排，确保后期安装和使用。
太阳能热水系统应由专业施工单位按照国家和省的相关标准规范进行施工，保证太阳能热水系统和建筑物的工程质量。监理单位应把太阳能热水系统安装施工纳入监理范围。开发建设单位在组织工程竣工验收时，应按相关验收规范、规程对太阳能热水系统工程进行验收。建立太阳能热水系统工程设计、施工安装、监理人员岗位前培训制度。太阳能产品生产企业或施工单位的安装人员，必须经专业技术培训合格后，方可从事太阳能热水系统工程安装。
开发建设单位应按国家相关规定与物业服务企业做好太阳能热水系统涉及共用部位、共用设施设备的移交和承接验收工作。物业服务企业应当依照物业服务合同的约定，做好日常管理与维护，及时制止擅自改装、移动、损坏太阳能热水系统的行为，保证太阳能热水系统的正常运行。
六、加强组织领导，形成强大管理合力
加强和规范太阳能热水系统推广应用工作，是一项涉及面广、技术性强的系统工程，更是一项与广大市民利益相关的惠民工程。在市政府统一领导下，市墙改与建筑节能领导小组统筹协调，市、区两级联动，规划、发改、经贸、建设、城管、房管、质监、工商等部门齐抓共管，动员社会各方面的力量参与，加强各环节的监管，形成强大合力。
规划部门在出具规划条件时，要将太阳能热水系统与建筑一体化设计的要求和建筑太阳能集热器设置的方式及要求列为规划条件；在建设工程设计方案审查时，对报审太阳能热水系统图纸的是否齐全、设计深度是否符合有关规范要求及太阳能集热器型式选择、布置方式是否符合本通知要求进行审查；在建设工程规划竣工核实时，对太阳能集热器的安装布置是否与规划许可内容相符进行核实；在建设工程规划管理日常巡查工作中，将安装太阳能热水系统的行为是否符合本通知要求列为巡查内容。
发改部门在项目立项、可行性研究和初步设计审批时，要将太阳能热水系统应用列入审查内容，鼓励优先使用太阳能热水系统。
经贸部门要加强对本市太阳能企业的扶持和指导，促进太阳能企业开展技术改造和产品换代升级。
建设部门要参与建筑设计方案、初步设计中太阳能热水系统应用的审查把关工作。图审机构按照已审批的规划，在图纸审查时严格把关，对报审的太阳能热水系统施工图纸与规划审批的内容及与有关规范是否相符进行审核。质量监督机构要加强现场监督把关工作。建设部门在办理建筑工程竣工验收备案时，对报审项目是否已经办理完毕规划竣工核实手续及规划竣工核实手续中是否包括太阳能集热器设置核实的内容进行审核；在建筑设计行业的管理中，要求建筑设计单位不得出具不符合本通知要求的建筑工程施工图；在太阳能热水系统的推广应用工作中，按照本通知的要求，会同规划部门确定推广应用的示范工程。
房管部门在物业服务管理工作中，要将及时制止并向有关主管部门报告业主私自安装太阳能热水系统的行为，作为对物业服务企业的工作考核的内容；在老小区整治工作中，将太阳能集热器的安装整改工作列为老小区整治的内容。房屋产权交易机构在办理房屋产权登记时，按照已审批的规划进行把关，对办理产权登记房产的太阳能集热器的安装布置情况与规划审批的内容是否相符进行审核。
城管部门的管理重点在已建建筑设置太阳能集热器。按照职能分工，在城市市容管理日常巡查工作中，发现安装太阳能热水系统行为的，就其安装行为是否符合本通知要求进行巡查，发现不符合本通知要求的，予以立案查处。
