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2023-08-03 13:44:53
当下的楼市，整体上看，不像前几年那么波澜壮阔了，但仍旧有“暗流涌动”，要不然，仅今年前几个月，全国各地出台的房地产调控政策就超过了140次，楼市出奇的坚挺，眼下也丝毫看不出有任何“拐点”的到来。那么，是否意味着未来的房地产还会继续所向披靡呢？在有专家看来，目前仅是后疫情时代的“惯性”，两年后（2023年），房子很可能迎来“首个贬值潮”，房价或超出你们的想象。
此前不少看多楼市的专家或者学者扭转了看法。就目前来看，楼市平稳虽然是我们的整体调控目标，但其实出现了不同程度分化，即使在同一座城市，一些核心地段的楼盘，在改善需求的掩护下，销售情况还不错，但有的区域或者楼盘的库存量却越积越多，只是很多人只看到了热盘，这是不客观的。而且，二手房挂牌量也一直处于攀升状态，西安、重庆、沈阳、南京等诸多热点城市的二手房挂牌量均创历史，楼市的“金三银四”旺季也并未让二手房挂牌量下滑。只是，由于疫情的原因，各国央行大放水，原本需要调整的市场得到了暂时的延缓，但在未来却不可能了。
数据显示，货币供应M2在今年3月末时，同比增速已经降至9.4%，相比去年中的11%以上，下降幅度比较大，这不是突然的下降，因为我们的经济恢复要早于其他国家，实际上，央行在前不久也有过暗示，“货币政策也逐渐回归常态，以稳健为主”，这个“稳健”的具体数据到底是多少我们不得而知，但在这次风波发生之前，我们的M2从2017年起，都在8-9%之间，按照我们现在的经济恢复势头，回落到这个区间的时间应该不会久远。意味着热钱还有进一步收缩的空间。一言以蔽之，钱卡住了，市场降温就快了。
楼市行情最致命的弱点在是什么？除了前面说的热钱，最根本的就是购房人口了，这决定了房地产的长期趋势。很多人认为我们的城市化率才60%，离发达国家70%、80%的目标还远，还会有源源不断的楼市购买力。实则不然，一是我们的住房拥有率位居世界前列，央行调查报告给的数据是96%，基本上家家有房，而且户均拥有2套及以上数量占比超过了40%，说到底，整体住房已经处于饱和状态，无非是城市之间、家庭之间的差异。
二是购买力“断层”，数据显示，1961年的出生人口是1197万，但从1962年开始，连续11年出生人口高峰期，年均有2500万左右，累计出生约2.75亿人，按照60岁退休的话，差不多从2023年开始，这一个年龄段的人逐步退出劳动。退休意味着收入减少，贷款受限，意味着楼市购买力持续减少，出现断层。而且，新生购买力也存在严重不足，我们的人口出生率已经持续下滑了十多年，2020年出生人口为1003.5万，未来几年进入到千万以下基本上没有悬念。“青黄不接”，这才是未来房价趋势的“命门”。
无独有偶，经济观察报曾以题为《三道红线压顶，房企会降杠杆吗？》报道了这样一个内容：
2021年1月1日起，房企进入降杠杆测试期；2023年6月底，12家试点房企“三道红线”全部达标；2023年底，所有房企“三道红线”达标。“三道红线”，说白了，就是目前大多数房企的杠杆太高了，容易引发金融风险，同时也不利于房地产健康发展，需要降杠杆，根据此前的统计数据显示，我们大多数房企都有踩线，有的还比较重，从时间节点可以看出，2023年将是一个最终节点。那么，对房企和楼市到底将有一个什么样的影响呢？
旭辉地产董事局主席林中的话很有代表性：未来3年，降杠杆将是所有开发商面临的最大考题、任务。按照业内的评估，翻译成白话即是：1.开发商不敢随便高价拿地，必须把土地成本降下来；2.手中的存货需要变现，故意囤房不现实，手中再不好卖的货也得想办法出掉，降价打折是未来3年的常规动作。前面某某大房企掀起全国打折促销，事实上就是已经意识到危机感。有人说，万一降不到“三道红线”内咋办？对不起，限制你融资、限制你向银行贷款，那样，哪个开发商还能靠自有资金玩下去呢？所以，“三道红线”逼迫财务不健康的开发商就范。
除降开发商杠杆外，个人的房贷杠杆也需要降！央行从2021年开始设置了“个人房贷占比”红线，大型、中型、小型银行、县农合分别占比为32.5%、20%、17.5%和12.5%，此前房贷占比“过线”的银行需要降低比例（通过未来4年时间完成目标），释放出两个信号：1.个人房贷集中管控，由小银行超额发放房贷的好日子一去不复还了；2.假如房价继续上涨，那么，需要的房贷就会增多，但房贷增量被控制住了，房价就没有上涨的空间，只怕是跌的概率更大。君不见，一些城市房贷额度被提前透支了，放款周期无限延长了。没有足额的房贷支持，房价岂有不降之理？毕竟手握全款的购房者是少数。
不得不说，房地产市场转向虽然在眼下不会一蹴而就，但再过两年，也就是2023年后，随着各道红线的目标即将达成，大家对房价的预期也会产生变化，当只涨不跌的观念改变，那么，楼市出现“拐点”的可能性就越来越大，从以上各项作用房地产发展的叠加因素看，这种趋势还不可逆，这可是很多看多楼市的人不曾想过的。当然，在出现房产价格滞涨或者贬值趋势的时候，监管高负债开发商、高杠杆炒房客出现的非常之举也是需要的。
